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舟山网·大海网:房地产融资持续收紧 成本继续

  8月26日,央行行长易纲主持召集24家主要金融机构召开LPR工作会议。易纲强调,各金融机构要抓紧推动LPR运用,尽快实现新发放贷款主要参考LPR定价,坚决打破贷款利率隐性下限,推动贷款实际利率进一步下降。而央行此举要降的是实体经济融资成本,房地产的融资则出现收紧、成本上升趋势。

 

  “不仅贷款利率改革,我们找了七家银行才有足够房贷额度,才能开盘!”有开发商认为,眼下无论开发贷还是个人房贷,额度紧张才是直接影响楼市因素。对于后市,记者采访多位业内人士表示,目前个人住房贷款额度逐月紧张,但并不意味着房子好卖。事实上,今年以来房企开发类融资渠道不断收缩,有银行开发贷几乎是零投放。另据了解,9月下旬各大银行会出台执行细节。

 

  广州日报全媒体记者张忠安、林晓丽

 

  执行细节: 预计9月下旬银行出台执行细节

 

  根据央行25日发布的第16号公告,10月8日起新发放商业性个人住房贷款中,首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。记者从多家银行了解到,目前“个金部”都在抓紧完善系统和合同,确保10月8日按新规发放贷款。有资深按揭专家预计,9月下旬各大银行出台执行细节。

 

  资深按揭专家郑大源表示,央行发布今年第16号公告之后,有人关心之前申请的住房按揭贷款是否受到影响,也有人则关心住房按揭贷款是现在申请好呢,还是等10月8日之后申请好。

 

  郑大源建议,预计9月下旬各个银行会出台执行的细节,有申请按揭贷款需求的客户,可以尽量先观望,到时候才决定在10月8日之前申请还是10月8日之后申请。

 

  他还透露,虽然买房的人少了,但是最近多数银行房贷放款仍有积压,从申请到放贷一般需要排队1个月左右的时间。有国有大行广州分行内部人士表示,个人住房贷款额度是逐月紧张,但这与新规并无关系。“目前月初还有一些额度,月底最后一个礼拜是根本没有额度的。”该人士透露道。

 

  交行金融研究中心资深研究员夏丹指出,下半年银行受信贷额度限制,相对于上半年的房贷放款数量及效率会呈现季节性下降,政策面的收紧则可能进一步强化信贷缩量现象。“近期多个二线城市房贷利率出现不同比例的上浮,部分银行甚至暂停受理房贷业务。7月份全国首套房和二套房贷款的平均利率分别为5.44%和5.76%,房贷利率正式进入反弹阶段,按揭贷款增速相应下降。”夏丹介绍说。

 

  按揭利率: 专家预计未来上升概率大

 

  新规实施后,个人按揭利率到底是涨还是跌,还是维持平稳。有行业分析人士表示,按揭利率上升概率大。这也意味着,开发商通过销售回款的途径可能会受到影响。

 

  郑大源分析称,由于当前基准利率是4.9%上浮10%左右,而10月8日之后的暂时不清楚局势,包括到时LPR利率多少也并不清楚,在LPR基础上具体城市房贷加多少点同样不清楚。

 

  但易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,从下半年的情况看,考虑到楼市政策依然从紧,实际上具体的房贷利率可能会上升。严跃进给记者算了一笔账,如果按原来的贷款政策计算,最新一期的央行基准利率为4.9%,首套和二套房的利率大概分别在4.41%和5.39%左右。但如果按照新数据参考计算,商业银行基础利率LPR为4.85%,首套和二套房的基点分别为0和60个基点,这也意味着,首套和二套房的利率分别为4.85%和5.45%。“据此对比,无论是首套还是二套,利率都有所上升。单纯从这个公式看,贷款成本是有所上升的。当然这个计算是比较理想化的,因为实际的贷款利率和具体银行的政策有关,而且后续LPR利率也会有下调可能,所以最终计算出来的房贷利率会有微小的上升。”严跃进认为。

 

  因此,记者了解发现,今年下半年,房企的第一大要务就是回笼资金,旭辉集团指出,下半年将加快回款。万科也表示,下半年将坚持积极销售,积极回款。但如果个人按揭贷款成本上升预期,将会影响开发商销售回款的速度。实际上,下半年房企销售已经明显回落。

 

  以A股万科和保利为例,今年7月份万科合同销售额481.9亿元,为今年以来第二低,环比6月份的663.9亿元下降了27.41%。保利地产6月份销售636.66亿元,但7月份下降到270.37亿元,为最近12个月以来的最低水平。因此,有开发商人士透露,在当前价格变化面前,如果贷款成本上升,销售难度肯定会增加。

 

  银行融资: 有国有大行开发贷余额要压缩

 

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